전세 계약 갱신 청구권 임대차 3법 전월세상한제

때는 2020년 7월30일, 임대차 3법 중의 주요 골자인 전세 계약 갱신 청구권이 국회 본회의에서 통과된 이후 전월세 상한제, 신고제와 함께 시행되고 있습니다. 어떠한 내용인지 자세히 알아 보도록 하겠습니다.

 

임대차 3법이란?

전월세 상한제

계약을 갱신할때 인상값은 기존 계약의 5%를 넘을 수가 없습니다. 인상률은 각 관할 지자체에서 더 낮게 잡을 수도 있습니다. 전월세 상한제가 시행되기 시작한 2020년 7월31일 이전에 임대료를 5% 올렸다고 하더라도 세입자의 요구에 따라 5% 이내로 낮출수가 있으며 집주인에게 냈던 금액을 돌려 받을 수가 있습니다.

전월세 신고제

월세 및 전세계약을 했떤 내용을 임차인과 집주인은 각 30일 이내에 관청에 신고해야 합니다.

계약 갱신 청구권

2+2년입니다. 전,월세로 2년을 살았다는 가정하에 세입자가 원하면 2년을 더 살수가 있습니다. 2020년 법이 시행되는 시점 이전에 계약을 몇번 갱신하였는지? 여부와 무관하게 한번 더 계약을 갱신할 수가 있습니다. 예외 사항이 있다면 집주인이나 직계 존,비속이 전월세를 주었던 집에 다시 들어가 살겠다고 한다면 세입자의 계약 갱신 청구권 거부 사유가 됩니다.

 

주요 골자가 되는 부분인 계약 갱신 청구권의 적용 사례와 생겨날 수 있는 문제점 등에 대해서 상세히 알아 보도록 하겠습니다.

 

전세 계약 갱신 청구권 거부 사유

• 1.직계존속, 직계비속, 집주인이 전월세 집에 들어가서 살겠다고 할때
• 2.세입자가 2기 이상 임차료 연체시

※2기는 임대료 납입 주기를 뜻합니다. 매월의 경우 2달분, 매 분기마다 지급이면 2분기분을 의미합니다. 예를 들어, 월 임대료가 50만원 이라면 누적 100만원 이상 연체 되었을때 갱신 거부가 가능합니다. 하지만 50만원이 연체된 상태로 다음달 50만원 입금, 그다음달 50만원 입금과 같은 상태가 되면 누적 연체 금액이 50만원이 지속되는 것으로 갱신 거부가 불가능합니다.

 

• 3.임대인 임차인 상호 협의시
• 4.부정한 방법으로 임차시
• 5.임대인 동의 없는 전대시

 

※여기서 전대의 사전적 의미는 빌려준 물건이나 돈을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것을 의미합니다. 요즘 성행하는 에어비앤비 숙박서비스를 예로 들 수 있는데요. 전월세로 들어간 세입자가 집주인의 동의 없이 숙박객을 모집하여 전대를 한다면 거부 사유가 될 수 있습니다.

 

• 6.주택의 전부 또는 일부 멸실시

 

멸실은 아시겠지만 심하게 훼손 또는 사라지는 것을 의미합니다.

 

• 7.철거 또는 재건축 예정시

 

집주인의 입장에서 본다면 2년이 지났을 시기에 임대 금액을 높여 새로운 세입자를 받고 싶을 수가 있을것입니다. 허나 이와 같은 상황에도 세입자를 보호하기 위한 법정손해배상청구권제를 할 수 있습니다. 보상받을 수 있는 금액은 아래 3가지 중 가장 큰 금액입니다.

 

• 1.입증할 수 있는 추가적인 피해금액
• 2.계약 갱신 당시 월세 3개월분
• 3.새로운 세입자의 전월세 임대료와 청구인의 거절당시 임대료와의 차액 2년분

다만, 해당 법령 시행 전에 갱신을 거절하였다면 이를 적용 받을 수가 없습니다.

 

기타 질의응답

계약 갱신 청구권 행사시, 무조건 2년을 더 추가로 있어야 하나요?

아닙니다. 임차인은 언제든 임대인에게 계약 해지 의사를 전달할 수 있습니다.

 

계약 갱신 요구권 행사 적용 방법

요구권을 행사하는 방법에는 특별히 정해진 양식이 없습니다. 이메일, 문자메세지, 카카오톡, 구두상, 서류작성 등 모든 방법이 가능하지만 향후 미래에 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하기 위하여 우편이나 내용증명 등으로 합의가 되었다는 사실을 남기는 것이 좋습니다.

 

요구권 행사 후 임대차계약서를 재작성해야 하나요?

계약서를 작성하지 않더라도 암묵적으로 갱신된 것과 마찬가지입니다. 따라서 앞전과 동일한 조건으로 임차가 이루어진다고 판단하여 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 하지만, 상호간에 임대료 등 기존과 다르게 합의된 내용이 있다면 반드시 증거서류를 작성하는 것이 좋습니다.

 

예외사항이나 추가적인 내용은 부동산 대책 갱신요구권 행사 사이트에서 자세히 살펴볼 수 있습니다.

 

바로가기

 

맺음말

저역시도 아직 내집마련의 꿈을 이루지 못했기에 전월세로 살아가고 있습니다. 계약 종료 기간까지 아직 기간이 남았지만 전세 계약 갱신 청구권에 따른 여러가지 상황이 발생될 수 있다는 것을 인지하고, 이에 대한 여러가지 대비책들을 미리 미리 준비해 놓아야 되겠다는 생각입니다.